住宅ローンとは

住宅用の土地・建物の取得(購入、新築)や住宅のリフォーム(増築、改築)などに対しての融資です。

公的融資と民間融資(銀行、ノンバンクなど)、フラット35に分類されます。
公的融資には財形住宅融資、地方自治体融資があります。
フラット35は住宅金融公庫と銀行などとの提携による住宅ローンです。

住宅ローンを利用する上で重要なのがどういった種類、返済期間、返済方法があるのかを知り、選択することです。
種類、返済期間や金利についてはそれぞれ詳細ページで解説していますので、左のメニューの各項目をご覧ください。

財形住宅融資

形貯蓄を1年以上行い、かつ残高が50万円以上ある人が利用できる住宅ローンです。
雇用能力開発機構による公的融資です。
財形貯蓄を行えない自営業者などは利用することはできません。

財形住宅融資のメリット
・公的ローンなので民間ローンに比べて低金利である
・1つの物件に対して複数の人(夫婦、親子など)が融資を受けることができる

財形住宅融資の特徴
・5年ごとに金利が変更される(5年固定金利制)

自治体融資

都道府県や市町村などが独自に行う住宅ローンです。
※自治体により自治体融資の制度が無い場合もあります。

自治体融資には自治体が直接融資をしてくれる場合と、金融機関と提携して行う間接融資があります。
間接融資には斡旋融資、利子補給、斡旋融資と利子補給の併用の3つがあります。
[斡旋融資]
自治体が金融機関に住宅ローンの利息の一部を支払っています。
利用者はその分だけ返済額が減ることになります。
[利子補給]
返済完了まで、あるいは返済期間のうちの一定期間、自治体が利息の一部を住宅ローン利用者に支給します。

フラット35

フラット35は民間の金融機関(銀行など)と住宅金融支援機構(旧:住宅金融公庫)が提携して融資が行われる住宅ローンです。
仕組みとしては、住宅金融支援機構が一定の条件を決めて、その条件にあった民間の住宅ローンを証券化して買い取るといった形になっています。

フラット35の主なメリット
・最長35年の長期固定金利
・保証料がかからず、保証人も不要
・返済中の繰上返済や返済条件の変更を行う際の手数料が不要

フラット35の利用条件
[利用できる方]
・申込時の年齢が70歳未満の方※例外あり(親子リレー返済)
・安定した収入がある方(原則として、収入は前年の収入で審査)
・日本国籍の方または永住許可などを受けている外国人の方
・フラット35の毎月のご返済額の4倍以上の月収のある方(配偶者・親子など収入を合算することができます)
・年収に占めるすべてのお借入れの年間合計返済額の割合が、次の基準を満たしている方(収入を合算することができます)


年収
300万円未満
300万円以上
400万円未満
400万円以上
700万円未満
700万円以上
基準
25%以下
30%以下
35%以下
40%以下

[用途]
本人または親族が居住するための住宅の建設・購入資金 ※中古住宅も可

[融資対象となる物件]
・建設費・購入価格が消費税込みで1億円以下であること
・一戸建て住宅の場合、延べ床面積が70㎡以上であること
・共同住宅の場合、延べ床面積が30㎡以上であること
・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合すること
・店舗や事務所と併用した住宅の場合、住宅部分の床面積が全体の1/2以上あること

[融資金額]
100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額の9割以内(1万円単位)

[融資期間]
次のいずれかのうち短い年数であること(1年単位)
・15年以上35年以内
 ※ただし、申込人(連帯債務者を含みます。)の年齢が60歳以上の場合は10年以上
・完済時の年齢が80歳となるまでの年数
 ※お申込時の年齢で計算します。

[金利]
全期間固定金利
※金利は各金融機関により異なります

[融資手数料・ 物件検査手数料]
・融資手数料は金融機関によって異なります。
・物件検査の手数料は検査機関または適合証明技術者(中古住宅のみ)や住宅を建設・購入される地域、一戸建てかマンションかによって異なります。(平均3万円前後)

[返済方法]
・元利均等返済毎月払いまたは元金均等返済毎月払い

[担保]
融資対象となる住宅及びその敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定


民間ローン

銀行、信用金庫、生命保険会社、ノンバンクなどが行う住宅ローンを「民間ローン」といいます。

民間ローンのメリット
・借入限度額や収入基準が緩い(住宅ローンの借入限度額を参照)
・住宅ローンを利用する物件の規制が少ない(フラット35や公的融資は融資対象の物件に条件がある)

民間ローンは下記のような場合に利用されます
・公的融資だけでは資金が不足する場合の補完的な資金調達
・公的融資の条件に合わないため、公的融資が利用できない場合
・金利や返済方法が公的融資よりも有利な場合
・購入する物件に提携ローンが準備されている場合
※提携ローン
提携ローンとは不動産会社が金融機関と提携して、不動産会社が販売する物件の購入者に対して融資を行う住宅ローンです。
提携ローンの場合、物件の評価が決まっており、また金利や融資条件もあらかじめ決まっているので簡単な手続きで住宅ローンを組むことができます。


住宅ローンの返済期間・返済方法

元利金等返済
元金分と利息分を合計した毎回の返済額が一定。返済方法として選ばれることが多いです。
元利均等返済のメリットは以下の2点が挙げられます。
①毎月の返済額が一定なので、返済が完了するまでの返済計画が立てやすい。
②元金均等返済に比べて当初の返済額が少ない。
一方、デメリットとしては、当初は返済額に占める利息の割合が大きいため、元金が減りにくくなります。

元金均等返済

元金分を毎回均等に返済。元金が減っていくので、それにかかる金利も減るため、返済額は次第に少なくなっていきます。
元金返済のペースが早いので、返済総額は元利金等返済よりも少なくなります。

参考:元利金等返済と元金均等返済のイメージ
元利均等返済 元金均等返済

固定金利と変動金利

固定金利
返済完了までの間、金利が変わりません。
例えば、[30年固定、金利3%]の住宅ローンの場合は返済完了までの30年間ずっと金利は3%のままです。
金利が上昇していったとしても返済額が変わらないというメリットがあります。

変動金利
市中金利(主に短期プライムレート)の状況に応じて金利が変わっていく住宅ローンです。
民間ローンの場合、金利は年に2回見直されます。

返済額は5年間変わらず、返済額の中で元金と利息分の割合が変わることになります。
例:金利が3%から5%になった場合
金利3%の時期:毎月の返済額10万円(内訳:元金7万円、利息分3万円)
金利5%の時期:毎月の返済額10万円(内訳:元金6万円、利息分4万円)
そして、6年目に未返済の元金と返済期間に応じて返済額が計算し直されます。

金利の上昇期では総返済額が増えるリスクがあります。
逆に、金利の低い時期に返済額を多くすることができれば総返済額を抑えることも可能です。
変動金を選ぶ場合は経済や金融の情勢判断が必要になります。

住宅ローン控除

住宅借入金等特別控除は、住宅ローン等を利用してマイホームを新築や購入した場合で、一定の要件に当てはまるときに、その新築や購入のための借入金等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を新築や購入し居住した年以後の各年分の所得税額から控除するものです。
住宅ローン控除の適用要件
①控除対象借入金等の額
次の借入金等(償還期間10年以上)の年末残高
(1)住宅の新築・取得
(2)住宅の取得とともにする敷地の取得
(3)一定の増改築等

②対象となる住宅等
以下のもののうち、主として居住の用に供する
(1) 住宅の新築 ・・・ 床面積50m2以上
(2) 新築住宅の取得 ・・・ 床面積50m2以上
(3) 既存住宅の取得 ・・・ ① 床面積50m2以上 ② 築後20年以内(耐火建築物は25年以内)又は地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合すること
(4) 増改築等 ・・・ 床面積50m2以上

③適用居住年、控除期間
※平成19年、20年入居者に限った特例措置として、現行制度と特例のどちらかを選択できる。
[現行制度]平成16年~平成20年居住分については10年間
[特例]平成19年~平成20年居住分については15年間

④控除額等
※平成19年、20年入居者に限った特例措置として、現行制度と特例のどちらかを選択できる。
[現行制度]
借入金等の年末残高の限度額 2,500万円
適用年19年居住分
1~6年目 控除率1.0% 最高25万円
7~10年目 控除率 0.5% 最高12.5万円
合計最高控除額 200万円

[特例]
借入金等の年末残高の限度額 2,500万円
適用年19年居住分
1~10年目 控除率0.6% 最高15万円
11~15年目 控除率0.4% 最高10万円
合計最高控除額 200万円

⑤所得要件
合計所得金額 3,000万円以下